گزارش تحولات بازار مسکن پایتخت | رصد قیمت مسکن از دریچه زمین

به گزارش می متالز، مطابق با آمار رسمی ارائه‌شده از سوی این مرجع، تورم ماهانه قیمت مسکن در شهر تهران به ۲ درصد رسیده است. به این ترتیب میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی معادل ۱۳ میلیون و ۸۱۰ هزار تومان بوده است. متوسط قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی در آذرماه امسال معادل ۱۳ میلیون ۲۵۷ هزار تومان ثبت شده بود.

پاین در حالی است که گزارش ارائه‌شده از سوی دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی، تورم ماهانه قیمت مسکن را معادل ۳ درصد اعلام کرده است.

مطابق گزارش بانک مرکزی، تورم نقطه به نقطه بازار مسکن (دی‌ماه امسال نسبت به دی ماه سال گذشته) نیز نشان دهنده افزایش ۹/ ۴۰ درصد است. براساس این گزارش، در میان مناطق ۲۲ گانه شهرداری تهران، بیشترین متوسط قیمت هرمترمربع زیربنای مسکونی معامله‌شده معادل ۳۰ میلیون و ۱۶۰ هزار تومان مربوط به منطقه یک و کمترین آن با ۶ میلیون و ۵۳۰ هزار تومان به منطقه ۱۸ تعلق داشته است.

در عین حال آن‌طور که گزارش بانک مرکزی نشان می‌دهد در دی‌ماه امسال تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به ۱۰ هزار و ۷۰۰ واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال گذشته به ترتیب معادل ۱/ ۱۲ درصد و ۵۹ درصد افزایش داشته است.

کاهش فاصله قیمت‌ها در دو بازار ملک چگونه رقم می‌خورد؟

 فاصله قیمت زمین با مسکن در پایتخت به بیشترین میزان طی ۲۸ سال گذشته رسید. آخرین اطلاعات مربوط به بازار ملک نشان می‌دهد بهای فروش هر مترمربع ملک کلنگی در تهران ۴۲/ ۱ برابر قیمت آپارتمان شده است که یک نسبت بی سابقه محسوب می‌شود. این فاصله طی دو دهه گذشته به دلیل سبقت تقاضای ساخت وساز از عرضه ملک قابل تخریب، روند صعودی داشته است. نیمه اول امسال شدت تورم قیمت زمین، گروهی از سازنده‌ها را متوقف کرد. مطابق الگوی تغییر فاصله قیمت زمین و مسکن در دوره‌های پساجهش انتظار می‌رود نسبت فعلی وارد مسیر کاهشی شود.

سطح قیمت یک متغیر داخلی در بازار مسکن در حال حاضر به حدی رسیده که تاثیر آن هم روی قیمت مسکن و هم روی رفتار عرضه‌کنندگان مسکن نوساز اثر محسوسی داشته است. این متغیر «قیمت زمین» است که اکنون هم‌پای متغیرهای بیرونی بازار مسکن همچون نرخ تورم عمومی، نوسان‌های ارزی و انتظارات تورمی، زمینه‌ساز رشد قیمت مسکن شده است.

در بازار کنونی قیمت زمین به‌عنوان یک پارامتر بالابرنده قیمت مسکن نقش زیادی در نوسان قیمتی مسکن ایفا می‌کند. در طول ادوار گذشته نیز این پارامتر همواره اثر بالابرندگی قیمت مسکن را ایفا کرده، به این معنا که در زمان‌هایی که قیمت زمین کاهش یافته، اثر کاهشی محسوسی روی قیمت مسکن نداشته، اما در زمان افزایش قیمت زمین، بازار مسکن نیز بلافاصله اثر گرفته و سطح قیمت مسکن در معاملات رشد کرده است.

بر اساس آخرین گزارش رسمی، میانگین قیمت هر مترمربع زمین و ملک کلنگی در تهران در تابستان امسال نزدیک ۱۹ میلیون تومان بوده و برآورد می‌شود این رقم در پاییز به حول و حوش ۲۰ میلیون تومان رسیده باشد. به این ترتیب با توجه به اینکه میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی در تابستان حدود ۱۳ میلیون تومان بوده است، نسبت قیمت زمین به مسکن در این فصل به‌طور میانگین ۴۲/ ۱ بوده است. بررسی‌های «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد این نسبت از سال ۷۰ که اطلاعات آماری مربوط به میانگین قیمت زمین و مسکن در دسترس است تا کنون، یعنی در طول ۲۸ سال اخیر بی‌سابقه بوده است.

البته پیش از این نسبت قیمت زمین به مسکن به‌صورت رسمی در هیچ‌یک از گزارش‌های آماری بخش مسکن منعکس نشده بود و برای نخستین بار این نسبت را محاسبه و با ادوار گذشته مقایسه کرده که حاوی اطلاعات مهمی از روند تغییرات قیمت زمین و اثر آن بر بازار مسکن است.

تا پیش از نیمه سال جاری، فاصله قیمت زمین به قیمت مسکن همواره زیر ۴/ ۱ واحد بوده، طوری که میانگین این نسبت در تمام طول ۲۸ سال گذشته ۰۲/ ۱ بوده است. نگاهی به داده‌های آماری حاکی است نسبت قیمت زمین به مسکن در زمان‌های جهش در بازار معاملات مسکن به حداکثر می‌رسیده و پس از آن در بازار رکودی و در زمان تخلیه حباب قیمتی، این نسبت به حداقل می‌رسیده است.

البته نسبت قیمت زمین به مسکن طی سه دهه اخیر مرتبا یک مسیر افزایشی را طی کرده است، چراکه میزان موجودی زمین در طول دهه‌های اخیر رو به کاهش بوده، در حالی که حداقل تقاضای ساخت و ساز در بازار همواره در یک نسبت مشخص وجود داشته است.

بیشترین نسبت قیمت زمین به قیمت مسکن در دهه ۷۰ معادل ۹/ ۰ بوده که در سال ۷۴ همزمان با اوج رونق بازار معاملات رخ داده است و پس از آن این نسبت در رکود سال ۷۶ به ۸/ ۰ کاهش یافته است. در دهه ۸۰ نیز در دوره اول رونق یعنی سال ۸۲ نسبت قیمت زمین به مسکن ۹۸/ ۰ بوده که در رکود سال‌های ۸۴ و ۸۵ این نسبت به ۹۶/ ۰ افت می‌کند. در عین حال در سال ۸۶ یک دوره جهش قیمت دوباره در بازار مسکن رخ داد که نسبت مذکور را به ۲/ ۱ رساند و در عین حال در رکود سال ۸۸ این نسبت به ۸۲/ ۰ کاهش یافت.

در دهه ۹۰ اولین اوج‌گیری نسبت قیمت زمین به مسکن سال ۹۲ همزمان با رونق معاملات رخ داد که این نسبت به ۳۴/ ۱ افزایش یافت اما در زمان تخلیه حباب نسبت مذکور در پی رکود معاملات، در سال ۹۵ این نسبت به پایین‌ترین حد خود در این دهه یعنی حدود یک واحد رسید.

در حال حاضر نیز که قیمت مسکن در تابستان به اوج خود رسید و از مرز ۱۳ میلیون تومان به ازای هر مترمربع فراتر رفت، نسبت مذکور به نرخ بی‌سابقه ۴۲/ ۱ افزایش یافته است.بنابراین این ارقام نشان می‌دهد روند این نسبت همواره افزایشی بوده که نشات گرفته از کاهش میزان عرضه زمین و کلنگی در بازار مسکن در یک روند مستمر اما تدریجی، تحت تاثیر کاهش ذخیره زمین در پایتخت است.

افزایش بی‌سابقه نسبت قیمت زمین به قیمت مسکن را بسازبفروش‌ها و واسطه‌های ملکی در ماه‌های اخیر کاملا حس کرده‌اند؛ طوری که به شدت از محل افزایش قیمت زمین برای تعریف پروژه‌های جدید تحت فشار بوده‌اند.

در واقع سازنده‌ها ناگزیر به خرید زمین با قیمت‌های بالا هستند و در نتیجه ناگزیر هستند قیمت‌گذاری آپارتمان‌های نوساز تکمیل شده قبلی را متناسب با افزایش هزینه‌های ساخت انجام دهند. این رویه در یک مقطع از تابستان و پاییز امسال حتی سبب شد گروهی از سازنده‌ها به کلی بازار مسکن را ترک کرده و از فروش واحدهای تکمیل شده خود منصرف شوند.

در این مقطع زمانی قیمت زمین در اوج بوده و در نتیجه حاشیه سود سازنده‌ها با سطوح فعلی قیمت مسکن که سطح پایینی هم نیست، باز هم قابل توجه نبوده است و سازنده‌ها شروع پروژه‌های جدید را از این بابت که بازار مسکن کشش افزایش قیمت دوباره متناسب با هزینه‌های جدید ساخت را ندارد، متوقف کردند. به این ترتیب افزایش نسبت قیمت زمین به قیمت مسکن در تابستان امسال به شکل بی‌سابقه‌ای توان ساخت را از فعالان بازار مسکن سلب کرد و حاشیه سود آنها را به شدت کاهش داد.

نسبت قیمت زمین و مسکن از اواخر دهه ۷۰ تا سال ۹۰ بسیار به یکدیگر نزدیک و سطح قیمت این دو تقریبا برابر بوده است. در نتیجه نسبت مذکور تا پیش از این اندکی کمتر یا بیشتر از یک بوده است. در دهه ۷۰ میانگین این نسبت ۸/ ۰ و در دهه ۸۰ نزدیک یک بوده است. در مدت سپری شده از دهه ۹۰ نیز میانگین این نسبت ۱/ ۱ بوده اما اکنون به سطح بی‌سابقه بیش از ۴/ ۱ رسیده است.

البته در دوره بلندمدت میزان تورم قیمت زمین همواره ۳ تا ۴ درصد بیشتر از تورم مسکن بوده است، طوری که میانگین تورم سالانه مسکن در این سال‌ها حدود ۲۱ تا ۲۲ درصد اما میانگین تورم سالانه زمین ۲۳ تا ۲۴ درصد بوده است.

در نتیجه این روند، در حال حاضر نقش زمین در تحولات بازار مسکن بسیار پررنگ شده و به نوعی به پررنگ‌ترین وضعیت در دوره‌های گذشته رسیده است. تا پیش از این سه متغیر نرخ تورم عمومی، نوسان ارزی و انتظارات تورمی به‌عنوان متغیرهای بیرونی موثر بر بازار مسکن، نقش زیادی در نوسان قیمت مسکن ایفا می‌کرد اما اکنون متغیر قیمت زمین نیز همپای این متغیرها در بازار اثرگذار شده و روی میزان عرضه مسکن، قیمت فروش، تقاضای سرمایه‌ای خرید زمین و نیز میل به تخریب و مشارکت با سازنده از سمت مالک اثر سوء داشته است.

در واقع افزایش شدید قیمت زمین نسبت به قیمت مسکن افکار سمت عرضه و سازنده‌ها را به شدت تحت تاثیر قرار داده و در چنین فضایی این پرسش برجسته شده که آینده قیمت زمین و مسکن با این وصف چه خواهد شد؟

اگر بخواهیم آینده قیمت مسکن را با نگاه به رابطه بلندمدت گذشته قیمت‌های زمین و مسکن رصد کنیم، با توجه به تحولاتی که در تابستان امسال در بازار زمین رخ داد و تحولاتی که در ماه‌های اخیر بازار مسکن را متاثر کرد، یک گزینه را می‌توان با احتمال وقوع بالا مطرح کرد؛ اینکه ممکن است این نسبت در پاییز نیز اندکی افزایش یافته باشد که پس از انعکاس آمارهای رسمی قابل اندازه‌گیری خواهد بود، اما در زمستان افزایش نسبت مذکور احتمالا متوقف خواهد شد و حتی ممکن است این نسبت اندکی کاهش یابد.البته تحقق این گمانه یعنی کاهش نسبت قیمت زمین به قیمت مسکن از طریق دو سناریو شدنی است.

سناریوی اول کاهش قیمت زمین و سناریوی دوم افزایش قیمت مسکن است که در نهایت منجر به کاهش نسبت این دو خواهد شد.با توجه به شرایط اخیر بازار مسکن، هر دو سناریو به نوعی محتمل است و البته در عین حال احتمال وقوع هر دو سناریو نیز ضعیف است؛ چراکه کاهش قیمت زمین با توجه به اینکه تقاضای ساخت وجود دارد اما عرضه زمین و کلنگی در بازار بسیار محدود و اندک است، بعید به نظر می‌رسد و از سوی دیگر با توجه به اینکه دوره رونق معاملات مسکن را پشت سر گذاشته و در دوره رکود به سر می‌بریم و میزان معاملات در کف و حداقل ممکن قرار دارد، رشد قیمت مسکن نیز بعید است.

بنابراین احتمالا آنچه در فصل زمستان رخ خواهد داد، ترکیبی از هر دو سناریوی ذکر شده است؛ به این معنا که افزایش تند قیمت زمین احتمالا متوقف خواهد شد و قیمت مسکن نیز وارد فضای ریزنوسان افزایشی می‌شود تا نسبت قیمت زمین به مسکن در نهایت قدری کاهش یابد.

در طول ۲۸ سال گذشته تغییرات قیمت زمین گاهی توام با تورم منفی بوده است؛ طوری که اغلب یک سال پس از رکود معاملات مسکن، قیمت زمین نیز کاهش یافته است. به‌عنوان مثال در سال ۸۸ میانگین قیمت اسمی زمین ۱۷ درصد کاهش یافت و در سال ۹۳ نیز این قیمت با کاهش ۱۴ درصدی روبه‌رو شد. بنابراین کاهش قیمت زمین در ماه‌های آینده و به شکل تدریجی می‌تواند محتمل باشد.

اما در عین حال بعید به نظر می‌رسد شیب کاهش قیمت زمین به اندازه‌ای که در دوره‌های قبلی رکود مسکن تجربه شده، محقق شود و احتمالا این شیب ملایم‌تر خواهد بود. نکته قابل توجه این است که تورم فصلی زمین در تابستان امسال ۱۰ درصد بوده که در مقایسه با تورم فصلی بهار (تغییرات میانگین قیمت زمین در معاملات بهار ۹۸ نسبت به زمستان ۹۷) حدود ۶ درصد کاهش یافته است. تغییرات فصلی معاملات نیز در تابستان نسبت به بهار کاهشی بوده و در نتیجه احتمال ادامه این روند به شکل منفی شدن تورم زمین نیز قابل طرح است.